不動産業界の常識は、世間の非常識！！
査定額を高い会社は、契約後、値下げ交渉する会社がほとんど
不動産の価格は、定価のような決まった金額はありません。そのため、不動産会社が、物件を査定するサイト等がありますが、査定額の高い会社が、高値で売却出来るわけではありません。
高値で査定してくる会社は、契約後、値下げ要求をしてくることが多いです。
不動産価格は、近隣の取引事例や国土交通省が公表している公示価格を参考に取引金額を決めます。
不動産鑑定士が鑑定する場合でも、１割程度は誤差の範囲です。言い方は悪いですが、鉛筆なめなめしながら、査定するというのが実際のところです。
不動産業者は、レインズという不動産業者専用のデータベースサイトで、過去の取引事例等を調べながら査定をしています。しかしながら、不動産業者でない一般の方が不動産のチラシや、インターネットで目にしている価格は、売り出し価格です。
一般の方は、近隣の売り出し価格をもとに、売却金額をイメージされる場合が多いのですが、成約した物件の価格は、売り出し価格より大幅に下がってしまう場合も多いのです。
そのことを知らずに、不動産屋から出てきた査定額だけを鵜呑みにしてしまうと、痛い目をみることになります。
査定額を高く出してくる会社は、値下げ交渉のうまい会社である場合もあります。
「前回、売却の広告を出したのですが、反応がありませんでした。もう１回チラシを出すには、金額をここまで下げてもらえないと、上司の許可がおりません。。。」
２．不動産屋の広告は嘘も多い
不動産業界では、お客様を獲得するために、実際にはいない架空の買主をでっち上げて、契約を獲得している場合があります。たとえば、
「土地を購入したいお客様がいますので、当社に任せてもらえれば、すぐに売れます。」
というトークで、契約を迫ってくる場合があります。その言葉を信じて、契約した途端、「この前のお客様は、ローンがおりずに購入を断念されました。」と、断ってくるのです。
さすがに、チラシ等の広告で、このような営業の仕方をする業者は多くはないのですが、セールストークで使う会社は、それなりにあるようです。
３．契約は、専任がいいの？一般がいいの？
不動産の契約方式には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。
「専属専任媒介契約」は、親戚とか友人とか、自分で見つけてきた買い手も、仲介者を通さないといけない契約方式です。「専任媒介契約」は、他の不動産屋には依頼をしてはいけないという契約方式で、「一般媒介契約」は、他の不動産屋にも依頼をしてお良いという契約方式です。
「専属専任」と「専任」は、どちらを勧められるかは、地域や個々の事情によりますが、
一般的には、「専任」か「一般」かで悩まれる方が多いようです。
不動産売却の際の仲介手数料は、物件売却が出来た際の成功報酬なので、不動産屋としては、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」で契約できれば、仲介手数料の取り損じがないので、頑張って営業活動をします。しかしながら、買主も自社で見つければ、さらに多くの手数料が見込めることから、他社顧客に物件を案内しない「物件の囲い込み」をする悪徳業者もいます。
大手不動産業者が、「物件の囲い込み」を行っていて、不動産業界で、問題になっていました。
「一般媒介契約」の場合は、多くの不動産屋に依頼出来るメリットがあるのですが、物件売却が成功した時にしか手数料をもらえないために、頑張って営業活動をしないというデメリットもあります。個人的には、
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」で契約した方が良い場合
類似物件の取引がそれほど活発でない地域
売却価格が、それほど高くない物件
については、
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」で契約した方が良いと思います。
類似物件の取引がそれほど活発でない地域では、不動産屋に頑張って営業活動をしてもらわないと、なかなか売れないからです。
また、売却価格がそれほど高くない場合に、一般媒介契約で契約をしても、不動産屋としては、自社に手数料が入るか成約するかどうかわからない上に、成功報酬である仲介手数料が少なければ、頑張って営業活動をしないからです。
「一般媒介契約」で契約した方が良い場合
類似物件の取引が活発な地域
売却価格が高額な物件
類似物件の取引が活発な地域では、取引相場より高すぎなければ、専任で特定の不動産屋に頼まなくても売れるからです。また、売却価格が高額な物件は、成功報酬である仲介手数料が多いので、頑張ってくれる不動産屋がいるからです。
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不動産業界のドロドロした裏側を暴露しましたが、優良な不動産屋と悪徳な不動産屋を見分ける方法はないのでしょうか？
残念ながら、ありません。
付き合ってみないとわからないというのが正直なところです。
違法行為を行って、悪徳な行為を行っている業者であれば、わかりやすいのですが、営業マンが成果のために、単独で行っていることが多いのです。
特に、不動産業界は、成果報酬型の給与体系がメインですので、営業マンがちょっとした出来心でグレーゾーンの行為を行ってしまうことが多いのです。
では、どうすれば良いのでしょうか？
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